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Meldung

Ratsdepesche Ausgabe 22

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2009 - 2014 Die Bilanz der FDP-Fraktion im Stadtrat

Die Bilanz zum Download Bilanz

 

 

 

 


 

 

 

 

 

 

 

Dresden

Die ehemaligen Stadträte Christine Ostrowski und Ronald Weckesser haben vor einigen Tagen mit einem offenen Brief an die Stadträte ihre Gedanken zur Neugründung einer Wohnungsbaugesellschaft - Woba - kundgetan. Wer in der aufgeheizten Debatte um die Gründung einer kommunalen Wohnungsgesellschaft, angeblich explodierenden Mieten, Luxussanierungen und Wohnungsnot in Dresden an Sachargumenten und Fakten interessiert ist, sollte unbedingt einmal dieses Papier lesen. Danke an Christine Ostrowski und Ronald Weckesser für diese Wortmeldung und volle Unterstützung von uns dafür.

Auszug aus dem Brief:

"...

Damit zum aktuellen Anlass, der beabsichtigten Neugründung einer städtischen Wohnungsgesellschaft:

Unsere damalige gemeinsame Entscheidung des WOBA-Verkaufs resultierte aus der konkreten Situation: der Finanzknappheit, den kühnen Plänen und Wünschen von Stadt und Rat, der absehbaren Bevölkerungsentwicklung, dem vorhandenen Wohnungsbestand sowie den gleichfalls absehbaren positiven Trends bei Planung und Genehmigung von Wohnungsbauvorhaben vor allem im privaten Bereich.

Dazu kam das Vertrauen, dass das Zusammenspiel der bundesdeutschen Mietgesetzgebung mit den wirtschaftlichen Interessen der Akteure auf dem Wohnungsmarkt sowie das Vorhandensein eines starken genossenschaftlichen Sektors eine langfristig stabile Wohnungsversorgung aller Nachfragegruppen, auch der sozial schwächeren, auch ohne unmittelbare kommunale Betätigung sichern würden.

Darüber hinaus waren mit dem 2002 in Kraft getretenen Gesetz zur Reform des Wohnungsbaurechts jene Haushalte zur neuen Zielgruppe der Sozialen Wohnraumförderung bestimmt worden, die sich am Wohnungsmarkt nicht angemessen versorgen können. Die „Versorgung breiter Schichten der Bevölkerung“ gehörte also zum Zeitpunkt der Veräußerung schon lange der Vergangenheit an.

Umso mehr verwundert es uns, dass die wohnungspolitischen Vorstellungen immer noch bzw. wieder von sozialstaatlichen Leitvorstellungen dominiert werden. Deutlicher Beleg dafür ist der in der öffentlichen Debatte ständig geäußerte Begriff der „Sozialwohnung“, der synonym für die kommunalen Wohnungen verwendet wird. Einer derartigen Kategorie fehlte aber in den Neuen Ländern von Beginn an die rechtliche Grundlage: der Einigungsvertrag beinhaltete keine entsprechende Regelung.

Alle im Zuge der damaligen Verkaufs-Diskussionen aufgeworfenen Probleme und Befürchtungen konnten in der Folge ausgeräumt werden. Der erste „politische Härtetest“ für oder gegen den Verkauf war das Nichtzustandekommen eines gültigen Bürgerbegehrens, das einen Bürgerentscheid gegen den Verkauf zum Ziel hatte. Entgegen heutiger Äußerungen in den Medien gab es eine solche Initiative, an der sich PDS, SPD, Grüne beteiligten, die aber auch von der NPD unterstützt wurde. Darüber hinaus engagierten sich der DGB sowie der Mieterverein. Ebenso unterstützten Dresdner Medien, wie SZ und MoPo das Anliegen. Und obwohl von den Initiatoren bereits beim Starttermin „geschummelt“ wurde, wurde das erforderliche Quorum so deutlich verfehlt, dass sie es nicht wagten, den Stadtratsbeschluss bezüglich der Ungültigkeit juristisch anzugreifen. Wir werteten das damalige Ergebnis als das Nichtvorhandensein eines hinreichenden öffentlichen Interesses. Es gelang nicht einmal, die unmittelbar Betroffenen, die WOBA-Mieter, für das Bürgerbegehren zu gewinnen.

Auch die Kommunalen Bürgerumfragen belegten regelmäßig, dass eine breite Mehrheit der Dresdner Mieter mit ihren persönlichen Wohnverhältnissen zufrieden bzw. sehr zufrieden ist.

Weitere tatsächlich befürchtete oder auch nur taktisch aufgeworfene Negativfolgen, wie gravierende Mietsteigerungen, mangelhafte Sanierungsaktivitäten, massenhafte Nichtumsetzung einzelner Vertragsklauseln usw. traten nicht ein. Selbst der einzige Fall einer solchen Vertragsverletzung, bei der es jedoch weder Betroffene, noch Geschädigte gab, hat sich im Endergebnis positiv für die Stadt ausgewirkt, im Zuge der Vergleichsverhandlungen wurde die Anzahl der Belegungsrechte von 8 auf 10.000 WE erhöht, bei gleichzeitiger Verlängerung der Laufzeit bis 2036!

Dem Vorschlag, eine Gesamtbilanz 10 Jahre WOBA-Verkauf vorzulegen und ausgiebig im Stadtrat zu behandeln, ist die Verwaltung leider nicht gefolgt. So haben andere Fraktionen, insbesondere DIE LINKE, die Gelegenheit ergriffen und über viele Jahre ungestört eine Negativkampagne führen können, die zu einem Klimawechsel in der öffentliche Wahrnehmung der Problematik beigeführt hat.

Im Gegensatz zur tatsächlichen Situation, zu den bereits im Laufe befindlichen Entwicklungen bei Planung, Genehmigung und der für jeden sichtbaren faktischen Bautätigkeit, aber auch gegen in den Medien wiederholt veröffentlichten fachlichen Stellungnahmen von Experten der Wohnungswirtschaft ist es DER LINKEN gelungen, eine Negativstimmung aufzubauen, deren wesentliche Kernpunkte sind:

• eine bewusst fälschlich behauptete Wohnungsnot in mehreren Segmenten (kleine, kostengünstige für Studenten geeignete sowie seniorengerechte Wohnungen),
• bewusst fälschlich behauptete exorbitante Mietsteigerungen
• bewusst fälschlich behauptete Unterversorgung mit Wohnraum für sozial Bedürftige,
• bewusst übertrieben behauptete zunehmende räumliche soziale Segregation

Der erklärte Lösungsansatz für all diese Probleme soll eine neu zu gründende städtische Wohnungsgesellschaft sein. Die in der Öffentlichkeit kursierenden Zielwerte lassen jedoch genau diese Lösung nicht erwarten. Die neue WOBA kann – ohne Subventionierung - weder kostengünstiger bauen, noch kann sie mit den avisierten Zielzahlen maßgeblichen Einfluss auf den städtischen Wohnungsmarkt erlangen. Zum dritten ist die bekannt gewordene Planung so angelegt, dass selbst diese geringen Effekte noch einmal zeitlich gestreckt werden. In 10, 15 Jahren jedoch werden bereits neue Herausforderungen vor der Dresdner Wohnungswirtschaft stehen, insbesondere die „Echowelle“ des Geburteneinbruchs von Anfang bis Mitte der 90-er Jahre, die Sterbewelle bei den geburtenstarken Jahrgängen der 50-er Jahre (Babyboomer) und damit verbunden der resultierende, zu erwartende erneut für einen mindestens mittleren Zeitraum ansteigende Sterbeüberschuss.

Eine neue WOBA ist wohnungspolitisch völlig überflüssig und wird darüber hinaus den Steuerzahler unnötig Geld kosten. Zum Beleg eines solchen wohnungspolitischen Unsinns nur einige Fakten:

1. Einfluss von 10.000 Neu-WOBA-Wohnungen auf den Dresdner Wohnungsmarkt tendiert gegen Null.

Mit Stand 2014 gibt es in Dresden 293.922 Wohnungen. Diese Zahl erhöht sich weiter stetig, weil ganz ohne städtische WOBA jährlich um die 4.000 Wohnungen fertig gestellt wurden und werden. Allein im vergangenen Jahr waren es 4.204 Wohnungen und für 6.397 Wohnungen wurden Baugenehmigungen erteilt. Auch von daher braucht es kein städtisches Wohnungsunternehmen, private und genossenschaftliche Vermieter bauen von ganz allein. Setzt man die 10.000 neuen städtischen Wohnungen in Relation zum jetzigen Bestand von 293.922 Wohnungen, so sind es nur 3,4% dieses Wohnungsbestandes! In 20 Jahren dürfte ihr Anteil noch geringer sein. Der Einfluss von rund drei Prozent städtischer Wohnungen auf den Dresdner Wohnungsmarkt und die Mietentwicklung tendiert damit gegen Null!

2. Neu- WOBA-Wohnungen auch für Einkommensschwache überflüssig

Selbst für die Einkommensschwächeren werden diese Wohnungen nicht benötigt, denn den SGB II-und SGB XII-Beziehern werden Mieten zum Beispiel für einen 1-Personen-Haushalt von 7,60 Euro Bruttokalt je Quadratmeter komplett bezahlt (bei 45 Quadratmeter Wohnfläche, bei kleineren Wohnungen entsprechend mehr). In dieser Preisgruppe gibt es in Dresden zehntausende Wohnungen, viel mehr als Bezieher oben genannter Leistungen.

Darüber hinaus stehen der Stadt die bereits angesprochenen 10.000 Belegungsrechte zur Verfügung, deren Laufzeit optional bis zum Jahr 2036 (!) verlängert werden kann.

3. Neubaumieten unter 7 Euro kalt sind nicht zu erreichen, die Stadt muss subventionieren

Alle ernst zu nehmenden, mit dem Bau von Wohnungen befassten Fachleute bestätigen, dass Neubaumieten unter 7,50 bis 8,00 Euro/m2 nicht realisierbar sind. Die Baukosten sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen – etwa durch die EnEv 2012 – da hilft auch das Bauen auf stadteigenen Grundstücken nicht darüber hinweg. Die Statistikstelle der Stadt Dresden beziffert die Baukosten für Mehrfamilienhäuser im Jahr 2014 auf 1.220 Euro/m2 – und das ohne Grundstücks- und Erschließungskosten! Will man Mieten unter 7 Euro kalt anbieten, müssen diese durch die Stadt subventioniert werden. Diese Geldverschwendung ist umso absurder, da es derzeit in Dresden über 200.000 Wohnungen mit Mieten unter 7 Euro kalt gibt.

4. 10.000 Neu- WOBA -Wohnungen auch deshalb überflüssig, weil 20.000 Wohnungen leer stehen

Die Broschüre „Bauen und Wohnen 2014“ weist einen Leerstand von 20.000 Wohnungen aus, das sind 6,8%. Angesichts dieser Zahl lässt sich ein Wohnungsproblem nicht konstatieren. Denn das ist mehr als das Doppelte des wohnungswirtschaftlich Gebotenen und entspricht etwa der ursprünglichen Zielstellung des seinerzeit mit breiter Mehrheit aller Fraktionen beschlossenen INSEK 2002. Bevor neue städtische Wohnungen präferiert werden, sollten diese 20.000 derzeit unbewohnten Wohnungen wieder Wohnzwecken zugeführt werden. Dafür, und für die damit im Zusammenhang stehende erforderliche intensive Abstimmung mit den Wohnungseigentümern sollte sich der Stadtrat stark machen!

5. Es gibt keine exorbitanten Mietsteigerungen

Zu Mietsteigerungen werden immer wieder die unglaublichsten Zahlen genannt. Doch die Fakten (Kommunale Bürgerumfrage 2014) sind folgende:

Jahr / durchschnittliche Grundmiete in Euro/qm
1995: 2,83
1996: 3,85
1998: 4,57
2002: 4,75
2005: 5,03
2007: 5,02
2010: 5,27
2012: 5,45
2014: 5,69


Problematisch ist allerdings die Verzerrung der öffentlichen Debatte durch Vermischung von Angebots- und Bestandsmieten – sei es bewusst oder aus Unkenntnis der Zusammenhänge. Die Bestandsmieten machen dabei den weitaus größten Teil aus (ca. 85% der Wohnungen). Doch auch die öffentlich zugänglichen Angebotsmieten (für Neubau, sanierte Bestände oder einfache Wiedervermietung) widerspiegeln nur bedingt die tatsächlich erzielten bzw. am Markt durchgesetzten Realmieten.

Schließlich ist es unerlässlich, die Miet- und Einkommensentwicklung im Zusammenhang zu betrachten, wenn man zu einer realen Einschätzung kommen will. Laut Kommunaler Bürgerumfrage 2014 ist das durchschnittliche Nettoeinkommen eines Dresdner Haushaltes seit der Bürgerumfrage im Jahr 2012 um knapp fünf Prozent angestiegen, das entspricht 2,4 Prozent in einem Jahr. Der Anstieg der Grundmiete seit der Bürgerumfrage im Jahr 2012 betrug demgegenüber etwa 2,2 Prozent pro Jahr. Auch die persönliche wirtschaftliche Lage wird im Vergleich mit bisherigen Umfragen am besten bewertet. 58 Prozent der Befragten schätzen sie als „sehr gut“ oder „gut“ ein (2012: 54 Prozent).

6. Hohe Wohnzufriedenheit

Darüber hinaus sind die Dresdner mit der Wohnung, der Wohngegend und der Stadt ausgesprochen zufrieden. Die „Durchschnittsnoten“ bei der Bewertung der Wohnung und der Wohngegend erreichten seit 2010 zum dritten Mal in Folge die bis dahin jeweils beste Note von 1,9. Die Stadt erhält sogar die Durchschnittsnote 1,8. Stärkste Motive der Umzugswilligen Dresdner für den Umzug innerhalb Dresdens sind „größere Wohnung“, „moderner ausgestattete Wohnung“ sowie „mehr Ruhe und Naturnähe“ (und nicht die preiswertere Wohnung).

(Quellen der Punkte 1 bis 6: Kommunale Bürgerumfragen, Bauen und Wohnen 2014)


Als Anlage legen wir Ihnen noch ein Papier bei, dass wir im vergangenen Jahr erstellt haben. In diesem berufen wir uns bei unseren Aussagen – neben dem Wohnungsmonitor der SAB, den Veröffentlichungen des Statistischen Landesamtes, einschlägigen Untersuchungen der Bertelsmann-Stiftung und des Pestel-Instituts, der Wohnungsmarktprognose 2020 der Bergakademie Freiberg sowie zu Vergleichszwecken auf die entsprechenden Untersuchungen anderer Städte, etwa Chemnitz, Leipzig, Magdeburg, Frankfurt/Oder, Potsdam, Dortmund, Leverkusen – hauptsächlich auf die regelmäßigen Daten des Städtischen Statistikamtes (Kommunale Bürgerumfragen, Broschüren Bauen und Wohnen, Bevölkerung und Haushalte, Bevölkerungsbewegung, Bevölkerungsprognose, Wohnungsmarktbericht, Lebenslagenbericht) und darüber hinaus das von der STESAD vorgelegte umfangreiche Wohnkonzept für Dresden bis 2015.

Das Papier ist etwas umfangreicher, insofern braucht es Motivation, um es zu lesen. Und die dort verwendeten Daten sind teilweise nicht die aktuellsten, da in diesem Jahr bereits neuere vorliegen. Nichtsdestotrotz sind wir der Auffassung, dass alle Grundaussagen in unserem Papier durch aktuellere Daten entweder bestätigt bzw. nicht widerlegt werden.

Wir hoffen, dass Sie sich durch diesen Brief nicht brüskiert fühlen, sondern ihn verstehen als Ausdruck unserer Sorge um eventuelle Fehlentscheidungen.

Mit freundlichen Grüßen
Christine Ostrowski Ronald Weckesser